Как быстро и безопасно продать квартиру в ипотеке

Владельцы залогового жилья сталкиваются с особенностями сделки: квартира, купленная по ипотеке, находится в обременении банка до полного погашения кредита. В этой статье мы подробно разберём, как оформить безопасную продажу ипотечной квартиры, учитывая интересы покупателя, продавца и кредитной организации. Представленный алгоритм поможет избежать отказа Росреестра, снизить риски и провести расчёты без задержек.

Почему нельзя просто оформить продажу

Недвижимость в залоге отражена в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При попытке зарегистрировать переход права собственник столкнётся с автоматическим отказом: обременение не снято, а задолженность остаётся. Для легального оформления сделки существуют два пути:

Досрочное полное погашение ипотеки и снятие обременения.
Продажа с согласия банка, когда финансовая организация сопровождает сделку.

Оба варианта подходят для квартир и частных домов, ведь тип жилья на порядок действий не влияет.

Вариант 1: погасить ипотеку до сделки

Собрать сумму лично или привлечь заемные средства (потребительский кредит, помощь знакомых).
Погасить остаток долга в банке.
Получить из банка справку о снятии обременения или дождаться автоматического запроса банка в Росреестр.
Подать заявление на регистрацию перехода права собственности в МФЦ или через «Госуслуги».

Tip: если покупатель готов передать часть стоимости сразу и оформить досрочное погашение, это фиксируется в договоре купли-продажи.

Вариант 2: продажа с участием банка

Продавец и покупатель обращаются в офис банка с залоговой квартирой.
Банк анализирует документы, кредитную историю и рыночную стоимость жилья.
Заключается трёхсторонний договор (продавец – покупатель – банк) и открывается аккредитив.
После регистрации права собственности покупателя банк погашает остаток ипотеки, а продавец получает оставшиеся средства.
В течение 7 рабочих дней банк отправляет заявку на снятие обременения, и покупатель получает чистую выписку из ЕГРН.

Пример: в Сбере эта процедура описана в разделе «Домклик», где все этапы проходят под контролем менеджера банка.

Необходимые документы для сделки

• Паспорт продавца и покупателя
• Договор ипотеки и закладная
• Свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН
• Технический паспорт и кадастровый план
• Согласие супруга(и), если квартира приобреталась в браке

Отчёт об оценке рыночной стоимости обычно не требуется при вторичном рынке ипотечных сделок, но уточните в своём банке.

Налоговые последствия и льготы

При продаже ипотечной квартиры налог на доходы физических лиц (НДФЛ) рассчитывается по общим правилам:

13% для доходов до 2,4 млн ₽
15% для превышения этой суммы

Вы можете уменьшить базу на имущественный вычет до 1 млн ₽ или включить расходы на покупку жилья и уплаченные проценты по ипотеке.

Например, квартира за 5 млн ₽, купленная за 4 млн ₽ с процентами 200 тыс. ₽, приведёт к базе 800 тыс. ₽, а не 5 млн ₽.

Заключение

Продажа залогового жилья требует четкого следования алгоритму: досрочное погашение долга или оформление сделки через банк. В обоих случаях вы получите законную чистую регистрацию перехода права собственности без отказов и задержек.

Источник

Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция